Dans cette décision, le Tribunal analyse les conditions dans lesquelles une vente conclue sans garantie légale peut être annulée en raison d’une erreur provoquée par le dol, notamment lorsque le vendeur omet sciemment de divulguer un vice ou une limitation de droit public dont il a connaissance et dont la dissimulation a entraîné chez l’acheteur une erreur déterminante ayant vicié son consentement.

Extraits de la décision :

[24] Dans l’affaire Gestion Paradigme inc. c. Belisle[6], l’Honorable Jean-François Émond, J.C.S., résume comme suit les enseignements de la Cour d’appel :

[224] Dans l’arrêt Garage Robert inc. de la Cour d’appel, les juges majoritaires ont en effet émis l’opinion qu’un acheteur pouvait obtenir l’annulation d’un contrat de vente intervenu avec un vendeur non professionnel, malgré l’existence d’une clause d’exclusion de garantie comportant une mention à l’effet que la vente est faite « aux risques et périls de l’acheteur ». Selon ces juges, une telle clause demeure sujette aux règles générales des contrats et peut être annulée pour cause d’erreur provoquée par le dol, lorsque le vendeur bénéficiant de l’exclusion de la garantie omet de dénoncer les vices qu’il connaissait ».

[25] Leur renonciation à la garantie légale n’empêchait donc pas les Acheteurs de plaider le vice de consentement.

2. Le consentement des Acheteurs a-t-il été vicié par le dol?

a. Le cadre juridique

[26] Le vendeur est tenu à une obligation de renseignement envers son acheteur, lequel a de son côté l’obligation corrélative de s’informer. Cette obligation de renseignement repose sur le principe de la bonne foi consacré à l’article 6 du Code civil du Québec (C.c.Q.)[7] qui, suivant l’article 1375 C.c.Q.[8], s’applique à la conduite des parties à un contrat, de sa formation à son extinction, et vise toute information déterminante pour l’acheteur, soit l’information nécessaire afin que celui-ci décide si le bien est conforme à ses attentes. Cette moralité contractuelle vise à instaurer une confiance mutuelle entre les parties qui s’engagent dans un acte juridique.

[27] Le C.c.Q. énonce par ailleurs à l’article 1399 que le consentement doit être libre et éclairé et qu’il peut être vicié par l’erreur, la crainte ou la lésion. Les auteurs Lluelles et Moore définissent l’erreur comme « un hiatus, un écran qui s’intercale entre ce qui est et ce que l’on croit être. Elle consiste en un décalage entre le réel et la perception qu’une partie en a. Le contrat a été « conclu » sous l’effet d’une opinion contraire à la réalité »[9].

[28] L’erreur viciant le consentement est définie à l’article 1400 C.c.Q. comme celle portant sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou encore sur un élément essentiel qui a déterminé le consentement.

[29] Suivant l’article 1401 C.c.Q., l’erreur d’une partie peut être provoquée par le dol de l’autre partie, ou encore à la connaissance de celle-ci. Dans ce cas, le consentement de la partie induite en erreur sera vicié si, n’eût été ce dol, elle n’aurait pas conclu l’entente ou l’aurait conclu à des conditions différentes. Dans Lépine c. Khalid[10], la Cour d’appel définit le dol de la façon suivante :

[52] Une définition récente de la notion, qui reprend un extrait d’un article de doctrine, mérite d’être citée ici :

Moyen destiné à tromper une personne dans le but de l’amener à s’engager par un acte juridique ou à s’engager à des conditions différentes de celles qu’elle aurait normalement acceptées. « Pendant longtemps, le dol n’a pu résulter que de gestes positifs posés afin de tromper le contractant. Aujourd’hui, il sanctionne la mauvaise foi du contractant, que celle-ci provienne d’un geste positif, tromperie, mensonge, manœuvre frauduleuse ou d’une omission, réticence ou silence ».

[30] Le dol peut non seulement résulter d’un geste positif, mais également du silence ou de la réticence d’une partie quant à une information importante[11]. Suivant les enseignements de la Cour suprême dans l’arrêt Banque de Montréal c. Bail Ltée[12], « une partie ne peut plus se contenter de répondre honnêtement aux questions de l’autre partie : elle doit prendre l’initiative de lui divulguer tous les faits qui sont normalement susceptibles d’influencer son consentement de façon importante »[13].

[31] Ceci dit, le dol ne se présumant pas[14], il appartient à celui qui l’invoque de démontrer, par prépondérance[15], les éléments suivants :

• L’existence de l’erreur;
• Le caractère déterminant de l’erreur dans la décision de conclure le contrat;
• Le fait que le dol émane du cocontractant ou est connu de lui;
• L’intention de tromper de celui de qui émane le dol[16].

[32] L’existence ou non d’un dol est une question éminemment factuelle tel que l’a souligné la Cour suprême dans l’arrêt C.M. Callow Inc. c. Zollinger[17] :

[91] En fin de compte, répondre à la question de savoir si une partie a « intentionnellement induit en erreur » son cocontractant est une décision éminemment factuelle et peut comprendre des mensonges, des demi-vérités, des omissions et même du silence, selon les circonstances. Je souligne que cette liste n’est pas exhaustive : elle ne fait qu’illustrer que la malhonnêteté ou la conduite trompeuse ne se limite pas aux mensonges directs.