Dans cette décision de la Cour supérieure, le Tribunal analyse les conditions applicables à une action en passation de titre ainsi que les critères permettant d’annuler une promesse de vente en raison d’un vice de consentement. Le Tribunal rappelle notamment que l’acheteur doit démontrer sa capacité réelle de respecter ses obligations financières et que le consentement des parties doit avoir été donné de manière libre et éclairée pour qu’une promesse de vente puisse produire ses effets.
Extraits de la décision :
[25] Le demandeur allègue que les conditions de la passation de titre sont réunies.
[26] La défenderesse n’est pas d’accord. Elle allègue que son consentement à la vente est vicié et que le demandeur n’a pas démontré qu’il avait les moyens de payer le prix d’achat.
[27] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal convient que le consentement de Mme Chowdhury est vicié et que les conditions de la passation de titre ne sont pas réunies.
- DROIT APPLICABLE
1.1 Passation de titre
[28] Lorsqu’une partie à une promesse de vente ayant force obligatoire omet ou refuse de passer titre, le Code civil du Québec (C.c.Q.) confère au bénéficiaire de cette promesse le droit d’obtenir un jugement qui en tienne lieu[18].
[29] Lorsque l’acheteur potentiel intente l’action en justice, les conditions d’une action en passation de titre sont les suivantes[19]:
29.1. une promesse valable et exécutoire dont les conditions sont réunies[20];
29.2. l’existence d’une mise en demeure;
29.3. la présentation d’un acte de vente conforme à la promesse;
29.4. l’offre et la consignation du prix de vente indiqué à la promesse (bien que cette exigence puisse être exécutée après que le jugement est rendu si les circonstances s’y prêtent)[21]; et
29.5. une action en passation intentée dans un délai raisonnable.
[30] Ces exigences sont cumulatives[22]. Toutefois, il convient de les interpréter et de les appliquer avec souplesse, plutôt que de manière « stricte, rigoureuse et byzantine »[23].
[31] L’action en passation de titre vise à s’assurer que les parties soient tenues d’honorer leur parole et d’exécuter leurs obligations de bonne foi[24]. Toutefois, une telle flexibilité ne doit pas servir de prétexte pour ignorer les prérequis d’une demande en passation de titre[25].
[32] En particulier, une demande en passation de titre demeure assujettie à deux conditions essentielles :
32.1. Un acheteur ne peut être contraint de signer un acte de vente qui contient des conditions qui ne sont pas dans la promesse initiale[26];
32.2. Un vendeur ne peut être contraint de procéder à la vente si l’acheteur ne démontre pas [traduction] « une intention évidente et une capacité démontrable de respecter les conditions de l’offre – et, en particulier, les conditions convenues pour le paiement du prix »[27].
[64] En toute justice, les acheteurs de bonne foi ne devraient pas être empêchés, en raison de règles devenues anachroniques, d’exercer leurs recours légaux contre des vendeurs récalcitrants qui refusent, sans motifs valables, de procéder à la vente; de même, les vendeurs de bonne foi ne doivent pas non plus être exposés à une procédure vexatoire engagée par des acheteurs qui, bien qu’ils y soient tenus, refusent ou sont dans l’incapacité de signer l’acte de vente et d’en payer le prix selon les conditions de l’offre[28].
1.2 Consentement
[34] Un contrat est un accord de volonté[29]. Sous réserve de certaines exceptions, « le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter »[30].
[35] Le consentement libre et éclairé est une condition fondamentale à la conclusion d’un contrat[31]. En effet, notre société réprouve que des parties soient liées par des contrats qu’elles n’ont jamais eu l’intention de conclure[32].
[36] L’erreur vicie le consentement[33] lorsqu’elle porte sur la nature du contrat ou sur tout élément essentiel du consentement[34].
[37] La Cour d’appel définit l’erreur comme un manque de concordance entre la volonté interne d’une partie et sa volonté exprimée[35]:
L’erreur, c’est une croyance fausse ou inexacte, croyance à un fait ou à un état de chose qui n’existe pas ou qui est différent de la réalité ou de la représentation qu’on s’en fait et cette erreur implique chez celui qui en est la victime, un défaut de concordance entre la volonté interne et la volonté exprimée.
[38] Le Code civil du Québec distingue l’erreur excusable de l’erreur inexcusable, reconnaissant ainsi qu’une application trop étendue de la notion d’erreur viendrait affaiblir le principe de stabilité des ententes contractuelles. Une erreur inexcusable ne vicie pas le consentement, à moins qu’elle ne soit induite par le dol. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence[36].
[39] Par ce compromis, le législateur protège le contractant de bonne foi tout en réaffirmant l’obligation de diligence de chacun dans la gestion de ses affaires[37].
[40] Parallèlement, le comportement de personnes qui, au moyen de fausses déclarations ou de dissimulation, amènent d’autres personnes à accepter une entente sous de faux prétextes est sanctionné[38].
[41] Il incombe à la partie qui invoque l’erreur d’en faire la preuve selon la prépondérance des probabilités[39]. Elle doit en outre établir que l’erreur s’est avérée déterminante, c’est-à-dire que la partie n’aurait pas contracté si elle avait été dûment informée[40]. Le fardeau est toutefois plus lourd en matière de dol, puisque la partie qui l’allègue doit renverser la présomption de bonne foi[41].
[42] Le fait de ne pas lire un document avant de le signer est généralement considéré comme une erreur inexcusable[42]. Reconnaître l’intention commune des parties ne signifie pas qu’une partie peut se soustraire à ses obligations simplement parce qu’elle n’a pas prêté suffisamment attention au document qu’elle a signé[43].
[43] Néanmoins, pour déterminer si le consentement est vicié, les tribunaux doivent procéder à une analyse objective et in concreto, en tenant compte du contexte particulier dans lequel l’erreur ou la fausse déclaration est survenue[44].
[44] Les facteurs à prendre en considération sont les suivants : i) une différence entre le degré d’instruction ou l’expérience respective des parties contractantes; ii) la disparité de leurs situations économiques; iii) la durée des négociations; iv) le temps consacré à la signature du contrat; v) la représentation éventuelle des parties par avocat; et vi) la diligence avec laquelle elles ont formulé leur plainte une fois l’erreur découverte, etc.[45]
(…)
2.2 Offre et dépôt du prix de vente indiqué dans la promesse
[86] L’exigence de déposer le prix de vente lors de l’introduction de l’instance est considérablement assouplie depuis l’arrêt de la Cour d’appel dans l’affaire Houlachi[53]. Il est désormais reconnu que cette exigence pourra être satisfaite lors du procès et, exceptionnellement, après celui-ci.
[87] Néanmoins, l’exigence de démontrer que l’acheteur dispose de fonds suffisants pour procéder à l’acquisition demeure inchangée :
[68] S’il fut un temps où l’acheteur devait déposer en entier le prix de vente au tribunal sous peine de rejet de son action en passation de titre, un tel formalisme désuet et injustifié n’est plus de mise depuis de nombreuses années, car « le montant total du prix d’achat d’un immeuble ne doit pas nécessairement faire l’objet d’une consignation » pour assurer que l’acheteur soit « en mesure de respecter son obligation de payer le prix convenu ».
[69] En effet, si au moment où le tribunal est appelé à trancher le débat le promettant-acheteur […] démontre « son engagement et sa capacité de payer, l’absence de consignation préalable ne fera pas échec à la passation de titre ».
[70] Lorsque le promettant-acheteur se décharge de ce fardeau de preuve, mais seulement dans un tel cas, le tribunal peut rendre une ordonnance de type Houlachi, soit suspendre le transfert de propriété pour une courte période, de sorte que le promettant acheteur consigne le prix à payer.
[71] Au fil des années, la Cour a ainsi reconnu que le critère était satisfait malgré une absence de consignation formelle du prix à payer lorsque, par exemple, la somme nécessaire avait été remise à un notaire, qu’un chèque certifié par acte notarié en minute avait été émis, que le financement nécessaire avait été obtenu auprès d’une institution financière réputée, qu’une traite bancaire était détenue par un notaire ou que l’interrogatoire d’un prêteur établissait que la somme requise était disponible inconditionnellement.
[72] En somme, comme l’écrit le juge Louis Crête de la Cour supérieure dans Carlyle inc. c. O’Reilly, s’il ne consigne pas, le promettant-acheteur qui veut forcer la passation de titre doit démontrer avant et pendant le procès « son sérieux, sa bonne foi ainsi que la disponibilité réelle et non simplement virtuelle des fonds nécessaires à acquitter le prix d’achat. »[54]
[Soulignement ajouté]
[88] Ainsi, bien que l’acheteur ne soit plus obligé de déposer l’intégralité du prix d’achat au tribunal sous peine de voir sa demande de transfert de propriété rejetée, il incombe toujours à l’acheteur potentiel de démontrer qu’il est en mesure de remplir ses obligations envers le vendeur, notamment celle relative au prix. Ce n’est que lorsque l’acheteur potentiel s’acquitte de ce fardeau de la preuve que le tribunal peut rendre une ordonnance du type Houlachi, c’est-à-dire suspendre le transfert de propriété pendant une courte période afin que l’acheteur potentiel puisse déposer le prix qu’il doit payer.
[89] Parmi les exemples d’éléments de preuve recevables à cet égard, on peut citer une somme déposée auprès d’un notaire, un chèque certifié, la preuve d’un financement nécessaire auprès d’une institution financière réputée, etc.
[90] Une telle démonstration n’a pas été faite en l’espèce.
[91] M. Sikder reconnaît que son autorisation de prêt hypothécaire est caduque depuis des années[55]. La seule preuve financière qui est déposée est le solde d’un compte bancaire détenu conjointement par M. Sikder et par son Père[56]. Ce solde ne suffit pas à couvrir le prix d’achat. En outre, tous s’accordent à dire que le Père n’est plus l’acquéreur potentiel.
[92] Ainsi, le Tribunal considère que le demandeur n’a pas satisfait au fardeau de la preuve qui lui incombait, à savoir de démontrer qu’il disposait des fonds nécessaires pour procéder à la transaction.
