Dans le cadre de ce litige, le demandeur poursuit le défendeur pour vice caché fondé sur une limitation de droit public car il croyait acquérir un immeuble à revenus de sept logements conformes à la réglementation municipale mais il s’est avéré que l’immeuble ne comporte que quatre logements conformes. Le Cour supérieure a jugé que cette non-conformité de l’Immeuble à la réglementation municipale constitue une violation à la garantie aux limitations de droit public.
Extraits de la décision :
[44] L’article 1716 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») prévoit la garantie du droit de propriété auquel le vendeur est tenu de plein droit lors de la vente d’un bien :
1716. Le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d’en garantir le droit de propriété et la qualité.
Ces garanties existent de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente.
[45] Quant à l’obligation de délivrance, elle est rangée parmi les obligations de résultat[24].
[46] Les articles 1723 à 1725 C.c.Q. décrivent la garantie légale du droit de propriété, notamment la garantie aux limitations de droit public, laquelle est codifiée à l’article 1725 C.c.Q. :
1725. Le vendeur d’un immeuble se porte garant envers l’acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.
Le vendeur n’est pas tenu à cette garantie lorsqu’il a dénoncé ces limitations à l’acheteur lors de la vente, lorsqu’un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l’utilisation des lieux ou lorsqu’elles ont fait l’objet d’une inscription au Bureau de la publicité foncière.
[47] L’article 1725 C.c.Q. vise la violation d’une limitation du droit de propriété au moment de la vente. L’acheteur n’a pas à attendre que des mesures ou des procédures soient prises par l’autorité compétente pour réclamer la garantie de son vendeur[25]. De plus, la simple tolérance d’une violation par les autorités ne fait pas échec à la garantie. Finalement, la garantie contre les limitations de droit public s’applique même si le vendeur ignorait l’existence de la limitation ou de sa violation[26].
[48] Les exceptions à la garantie sont énoncées au deuxième alinéa de ce même article; le vendeur ne doit pas avoir dénoncé la violation lors de la vente, la limitation de droit public ne doit pas avoir été inscrite au bureau de la publicité des droits et la limitation doit être occulte ou cachée, c’est-à-dire qu’il n’a pas de garantie si un acheteur prudent et diligent aurait pu découvrir la violation par la nature, la situation ou l’utilisation des lieux[27].
[49] De plus, la dénonciation dans un délai raisonnable par l’acheteur d’un risque d’atteinte à son droit de propriété est une condition de fond de l’exercice de la garantie de droit de propriété[28].
[50] Il est reconnu que la non-conformité aux règlements municipaux des logements d’un immeuble constitue une violation aux limitations de droit public[29].
[51] En l’espèce, la preuve démontre qu’il existe des violations des limitations de droit public au moment de la vente en 2006. De plus, il n’est pas contesté que Pauzé a dénoncé l’atteinte à son droit de propriété dans un délai raisonnable.
[52] Le vendeur, Desmarais, est de bonne foi. Il ignorait les limitations de droit public affectant l’Immeuble.
[53] Néanmoins, la garantie contre une limitation de droit public s’applique même si le vendeur ignorait l’existence de la limitation ou sa violation. À cet effet, les auteurs Jobin et Cumyn mentionnent :
« Comme dans le régime général, la garantie contre une limitation de droit public s’applique même si le vendeur ignorait l’existence de la limitation ou sa violation. La bonne foi du vendeur n’est pas un critère, ce qui rend cette garantie lourde à supporter dans un monde où abondent les risques de violation de la réglementation administrative. [30]»
2023 QCCS 3813
